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买房未验房 发现大量霉菌后怒告买家有用吗?

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发表于 2017-4-7 19:01:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
                          买房未验房 发现大量霉菌后怒告买家有用吗?


       现在大多区的楼市火热,多数希望在抢Offer大战中胜出的买家,都会取消Offer中的验房条款。但是,假如你成功抢得房子入住之后,却发现新购买的房子地下室渗水,并且需要将新装修的地下室全面拆毁,以便清除霉菌,你会怎样处理这个问题?谁应该对此负责呢?
  安省的布朗(Eric Brown)和他的妈妈路易丝(Louise),在2011年10月从加利‧卡西迪和金‧卡西迪(Gary Kim Cassidy)手上买入Forest区MacHenry St.的一幢房子后,就不得不面对这个问题。
      在第一次看房时,布朗曾向加利查问这间房屋的地下室是否曾有渗水,得到的答案是否定的。可后来加利又告诉布朗,地下室曾于2002年出现渗水情况,不过问题已经解决了。

  布朗母子决定不进行验屋程序,因为布朗和加利均是共济会(Freemasons)成员,可以“互相信任”。
  尽管房子是否存在渗水对布朗母子来说十分重要,但他们的律师起草的买卖协议中并没有提及这一点。
  房屋交割之后,布朗聘请工人粉刷房子并整修地下室。工人发现地下室地毯是湿的,地板下面有水流动,而且地板的固定条完全发霉变黑。还有,混凝土地面与地板固定条之间没有隔气材料。
  地下室的干牆和护壁板亦已发霉,全部都需要拆除。天花顶及壁炉的牆壁也发现霉菌孢子。地下室楼梯和浴室亦发现被渗水损坏的痕迹。与采暖通风口和水管接触的电线严重破损带来危险,必须进行修理。楼上也有4个地方发现了霉烂情况。
  最后,布朗母子入禀法院要求卖家赔偿85,000元修理费用,这个金额是以工人收取每小时15元费用计算出来的。他们要求赔偿的金额,几乎达到房屋购买价格167,500元的一半。布朗母子在法院指称他们的索偿是基于卖方作出欺诈性虚假陈述,并且隐藏房屋的危险缺陷。
  在这方面的法律是主张“货既出门概不退换”,买家责任自负。因此,如果购买协议中没有任何房屋状况陈述或担保,卖方不需对买方的损害承担赔偿责任。不过,也有以下三个例外的情况:
  ‧卖方以欺骗方式歪曲或隐瞒问题;
  ‧卖方知道房子存在隐藏的缺陷,令房屋不适合居住,但卖方没有向买方披露实况;
  ‧卖方没有谨慎对待,随意作出房屋适合安全居住的声明。
  2016年4月,经过4天聆讯,法官Russell Raikes否决了买方索偿的要求。他在裁决书上表示,两位买家没有在Offer中加入任何保障条款。而且他相信卖方对屋内或周围有任何地方造成排水/渗漏及霉菌污染问题一无所知。
  法官补充说,这裡不存在隐瞒的情况。“卖家没有发现屋内出现任何异常状况,或者说,屋内没有任何迹象让他们作出屋子有问题的结论。”
  布朗母子在这宗官司中败诉,不但要支付自己的律师费用,还需承担部分被告的法律费用。
  通过这宗遗憾的案例可以学到的教训是:
  规则一:切记在Offer中加入验屋条款;
  规则二:若忽略了规则一,切记在买卖协议中列明房屋状况的陈述及保证;
  规则三:假如你同时忽略了规则一及规则二,切勿指望就交屋后才发现的任何问题获得补偿。

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